근저당설정 비용 해지 총정리

[2025년 완벽정리] 근저당 설정 및 해지 비용 총정리 (누가 내야 할까? 아끼는 방법은?)

 

안녕하세요! 여러분의 슬기로운 금융 생활을 위한 꿀팁을 전해드리는 랜드마스터입니다. 😊

내 집 마련의 꿈을 이루거나 사업 자금을 마련할 때, 많은 분들이 '주택담보대출'과 같은 부동산 담보대출을 이용하게 됩니다. 이때 필수적으로 따라오는 절차가 바로 **'근저당권 설정'**인데요. 대출금 외에도 생각지 못한 설정 비용이 발생하고, 대출금을 모두 갚은 후에는 이 근저당권을 '해지(말소)'하는 데도 비용이 들 수 있어 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

오늘은 2025년 6월 최신 정보를 기준으로, 근저당권 설정 시 어떤 비용이 얼마나 드는지, 그리고 대출 상환 후 근저당권 해지(말소) 비용은 누가 부담해야 하는지, 마지막으로 이 비용들을 조금이라도 아낄 수 있는 현실적인 방법까지! A부터 Z까지 속 시원하게 알려드리겠습니다.

 

💡 잠깐! 근저당권이란?

근저당권은 돈을 빌려주는 은행(채권자)이 돈을 빌리는 사람(채무자)의 부동산을 담보로 잡아, 만약 채무자가 돈을 갚지 못할 경우 해당 부동산을 처분하여 빌려준 돈을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리입니다. 보통 실제 빌린 돈(채무원금)의 110%~130%를 '채권최고액'으로 설정합니다.

 

⚠️ 중요! 법적 책임 면책 안내

본 포스팅은 근저당 설정 및 해지 비용에 대한 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법적 자문을 대체할 수 없습니다. 실제 비용은 대출 상품, 금융기관, 법무사 등에 따라 달라질 수 있으며, 관련 법규나 지침은 변경될 수 있습니다.

따라서, 정확한 비용과 절차는 반드시 해당 금융기관 및 법무사와 직접 상담하여 확인하시기 바랍니다.

 

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1. 근저당권 설정: 왜 하고, 비용은 누가 얼마나 낼까?

은행에서 부동산 담보대출을 받을 때, 은행은 빌려준 돈을 안전하게 회수하기 위한 장치로 채무자의 부동산에 근저당권을 설정합니다.

✅ 근저당권 설정 비용 항목 및 부담 주체

근저당권 설정에 드는 비용은 법적으로 채무자(돈을 빌리는 사람)가 부담하는 것이 원칙입니다. 주요 비용 항목은 다음과 같습니다.

1. 국민주택채권 매입비용 (채무자 부담)
   • 근저당권 설정 등기를 하려면 의무적으로 국민주택채권을 매입해야 합니다.
   • 매입 금액은 '채권최고액'에 따라 정해지며, 매입 즉시 은행에 할인된 가격으로 되팔 수 있습니다. 이때 발생하는 **할인 비용(본인부담금)**이 실제 부담하는 금액입니다. (매일 할인율 변동)
2. 등록면허세 (채무자 부담)
   • 등기소에 근저당권을 등록할 때 내는 세금으로, **채권최고액의 0.2%**입니다.
3. 지방교육세 (채무자 부담)
   • 등록면허세액의 **20%**를 추가로 납부합니다. (등록면허세 × 0.2)
4. 등기신청수수료 (채무자 부담)
   • 등기소에 등기를 신청할 때 내는 수수료로, 건당 13,000원 ~ 15,000원 수준입니다. (전자등기 시 감면)
5. 법무사 수수료 (채무자 부담, 대행 의뢰 시)
   • 근저당권 설정 등기 절차는 복잡하므로 보통 법무사에게 위임합니다. 이때 발생하는 대행 수수료입니다. 금액은 법무사 사무소마다, 채권최고액에 따라 다를 수 있습니다.

[간단 계산 예시] 채권최고액이 2억 6천만원(실제 대출금 2억원 가정)이라면?

• 등록면허세: 2억 6천만원 × 0.2% = 520,000원
• 지방교육세: 520,000원 × 20% = 104,000원
• 국민주택채권 매입 후 즉시 매도 시 본인부담금: (당일 할인율에 따라 변동, 대략 수십만원 예상)
• 등기신청수수료: 약 15,000원
• 법무사 수수료: (별도)

✅ 법무사, 꼭 선임해야 할까? (설정 등기 시)

근저당권 설정 등기는 개인이 직접 할 수도 있지만(셀프 등기), 절차가 매우 복잡하고 서류 준비에 오류가 생기면 대출 실행이 늦어지는 등 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 은행 대출과 연계된 경우에는 은행에서 지정하거나 협력 관계에 있는 법무사를 통해 진행하는 것이 일반적이며, 안전하고 신속한 처리를 위해 법무사 선임을 강력히 권장합니다.

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2. 근저당권 해지(말소): 대출 끝! 이제 누가 비용을 낼까? (🚨중요 변경사항!)

대출금을 모두 상환했다면, 부동산 등기부등본에 기록된 근저당권 설정을 깨끗하게 지우는 '말소 등기' 절차를 진행해야 합니다.

✅ 근저당권 말소 비용 항목

말소 등기 시 발생하는 비용은 설정 때보다 훨씬 저렴합니다.

1. 등록면허세 (말소): 1건당 6,000원 (정액)
2. 지방교육세 (말소): 등록면허세의 20% = 1,200원 (총 7,200원)
3. 등기신청수수료 (말소): 1건당 약 2,000원 ~ 3,000원
4. 법무사 수수료 (말소, 대행 의뢰 시): 약 5만원 ~ 10만원 내외 (사무소마다 상이)

✅ 🚨 핵심! 말소 비용 부담 주체 변경 안내 (2023년 이후 중요!)

과거에는 '원인자 부담 원칙'에 따라 대출을 다 갚은 채무자가 말소 비용까지 부담하는 경우가 많았습니다. 하지만 2023년 1월 1일 이후 신규로 체결되는 가계대출부터 금융소비자보호법 및 은행연합회 가이드라인 등의 영향으로 중요한 변화가 생겼습니다!

• 원칙: 근저당권 설정 계약 시 금융회사(은행)가 법무사를 지정하여 설정 등기를 진행했다면, 해당 근저당권의 말소 비용(법무사 수수료 포함) 역시 원칙적으로 해당 금융회사가 부담하게 됩니다.
• 예외:
  • 채무자가 직접 법무사를 선택하여 설정 등기를 진행한 경우
  • 2023년 1월 1일 이전에 실행된 대출의 경우 (기존 관행 따를 수 있음)
  • 채무자가 셀프 말소를 원하거나, 은행 지정 법무사 외 다른 법무사를 통해 말소를 원하는 경우 (이 경우 비용 협의 필요)

따라서, 대출 완납 후 근저당권 말소 시 은행에 먼저 문의하여 말소 비용 부담 주체가 누구인지, 은행에서 지정한 절차는 무엇인지 확인하는 것이 매우 중요합니다!

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3. 근저당권 '셀프 말소 등기' 도전! (비용 절약 꿀팁)

근저당권 말소 등기는 설정 등기에 비해 절차가 비교적 간단하여, 시간적 여유가 있다면 **'셀프 말소 등기'**에 도전해볼 수 있습니다. 법무사 수수료를 아낄 수 있다는 장점이 있습니다.

✅ 셀프 말소 등기 준비물 (은행에서 수령)

대출을 완납하면 은행에서 아래와 같은 서류를 발급해줍니다.

• 해지증서 (또는 등기필정보 해제증명서)
• 은행의 위임장 (은행 법인인감 날인)
• 은행 법인등기사항전부증명서 또는 법인인감증명서
• (경우에 따라) 등기필정보통지서(구 등기권리증)

✅ 셀프 말소 등기 절차 (간략)

1. 등록면허세 납부: 관할 구청 세무과 방문 또는 '위택스(www.wetax.go.kr)'에서 온라인으로 등록면허세(7,200원)를 납부하고 영수필확인서를 받습니다.
2. 등기신청수수료 납부: '인터넷등기소(www.iros.go.kr)'에서 온라인으로 납부하거나, 등기국 내 무인발급기 또는 은행에서 납부합니다.
3. 근저당권 말소등기 신청서 작성: 인터넷등기소에서 양식을 다운받아 작성하거나, e-Form으로 작성 후 출력합니다.
4. 관할 등기소 방문 제출: 준비된 서류와 신청서를 가지고 부동산 소재지 관할 등기소에 방문하여 제출합니다. (인터넷등기소를 통한 전자신청도 가능하나, 공동인증서 등 필요)
5. 완료 확인: 며칠 후 등기부등본을 발급받아 근저당권이 깨끗하게 말소되었는지 확인합니다.

셀프 말소 등기, 생각보다 어렵지 않아요! 인터넷에 '셀프 근저당 말소'로 검색하면 상세한 후기나 가이드가 많으니 참고하시면 도움이 됩니다. 다만, 서류 준비와 절차에 꼼꼼함이 요구되므로, 자신이 없다면 법무사에게 의뢰하는 것이 안전합니다.

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4. 근저당 비용 관련 Q&A (이것만은 알고 가자!)

Q1: 국민주택채권 매입 비용은 정확히 얼마나 나오나요? A1: 채권 매입액은 '채권최고액'에 따라 구간별로 정해져 있으며, 실제 부담하는 비용은 '매입액 × 당일 본인부담률(할인율)'입니다. 본인부담률은 매일 변동되므로, 대출 실행일의 할인율을 확인해야 정확한 금액을 알 수 있습니다. 은행이나 법무사에게 문의하면 예상 금액을 알 수 있습니다.

Q2: 법무사 수수료는 정해져 있나요? 비싸면 어떡하죠? A2: 법무사 수수료는 정액이 아니며, 사무소마다 또는 업무 난이도에 따라 다를 수 있습니다. 여러 곳에 견적을 문의하여 비교해보는 것이 좋습니다. (단, 은행 지정 법무사의 경우 선택권이 없을 수 있습니다.)

Q3: 전세자금대출에도 근저당권을 설정하나요? A3: 일반적인 임차인의 전세자금대출은 임차인의 신용이나 보증기관의 보증을 기반으로 하므로, 임차주택에 근저당권을 설정하지 않습니다. 다만, 임대인(집주인)이 해당 주택을 담보로 사업자 대출 등을 받을 때 근저당권이 설정될 수는 있습니다. 또는 임차인이 자신의 다른 부동산을 담보로 제공하는 경우에는 해당 부동산에 설정될 수 있습니다.

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결론: 아는 것이 힘! 불필요한 비용 지출을 막으세요!

근저당권 설정 및 해지 비용은 부동산 거래 시 작지 않은 부분을 차지할 수 있습니다. 특히 근저당권 말소 비용의 부담 주체에 대한 최근 변화는 반드시 숙지하셔서 불필요한 지출을 막아야 합니다.

대출 실행 전 설정 비용에 대한 상세 내역을 확인하고, 대출 완납 후에는 은행에 말소 절차 및 비용 부담에 대해 명확히 문의하는 습관을 들이는 것이 중요합니다. 셀프 말소 등기에 도전해보는 것도 좋은 절약 방법이 될 수 있습니다.

오늘 알려드린 정보가 여러분의 현명한 금융 생활에 도움이 되기를 바랍니다!