종합부동산세 기준 세율 알아보기

[2025년 최신] 종합부동산세(종부세) 총정리: 과세 기준, 세율, 계산법 완벽 가이드

 

안녕하세요! 매년 11월이면 날아오는 '세금 고지서' 때문에 가슴 철렁했던 경험, 혹시 있으신가요? 특히 고가의 부동산을 소유한 분들에게 종합부동산세, 일명 '종부세'는 가장 큰 관심사 중 하나일 텐데요.

"나는 종부세 대상일까?", "올해는 얼마나 나올까?" 복잡한 세금 용어와 계산법 때문에 지레 겁먹고 포기하셨다면, 오늘 이 포스팅 하나로 모든 궁금증을 해결해 드리겠습니다.

2025년 최신 정보를 바탕으로, 누가 종부세 납부 대상자인지부터, 내 세금이 어떻게 계산되는지 단계별 가이드, 그리고 합법적인 절세 전략까지! A to Z를 완벽하게 정리해 드리겠습니다.

※ 본 포스팅은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 개별적인 세금 문제는 반드시 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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1. 누가 종부세 납부 대상자인가요? (과세 기준)

종부세는 아무나 내는 세금이 아닙니다. 매년 6월 1일(과세기준일) 현재, 개인이 소유한 주택 또는 토지의 공시가격 합계액이 법에서 정한 일정 금액을 초과하는 경우에만 부과되는 '보유세'입니다.

2025년 현재 주택분 종부세 과세 기준은 다음과 같습니다.

• 1세대 1주택자 (단독명의): 공시가격 12억 원 초과
  • 부부 중 한 명의 이름으로만 집을 소유하고 있고, 다른 세대원은 주택이 없는 경우입니다.
• 다주택자 (개인별): 개인별 소유 주택의 공시가격 합계액 9억 원 초과
  • 부부가 각각 집을 가지고 있거나, 한 사람이 여러 채를 가진 경우, 개인별로 계산하여 9억 원을 넘는 부분에 대해 과세합니다.
• 부부 공동명의 (1주택자): 각각 9억 원씩, 총 18억 원 초과
  • 1주택을 부부가 공동으로 소유한 경우, 각자 9억 원의 공제를 받으므로 공시가격 18억 원까지는 종부세가 없습니다. (절세에 매우 유리!)
• 법인: 공제 없이 모든 주택 공시가격에 대해 과세됩니다.

핵심 체크! 내 집의 공시가격은 '부동산공시가격알리미' 사이트에서 쉽게 확인할 수 있습니다. 6월 1일 이전에 내 집 공시가격이 위 기준을 넘는지 확인하는 것이 종부세 예측의 첫걸음입니다.

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2. 종부세, 도대체 어떻게 계산되나요? (Step-by-Step 계산 가이드)

복잡해 보이지만, 아래 6단계를 따라오시면 누구나 내 세금을 직접 계산해볼 수 있습니다.

▶ STEP 1: 주택 공시가격 합산하기

• 개인별로 소유한 모든 주택의 공시가격을 합산합니다.

▶ STEP 2: 기본공제 금액 빼기

• [공시가격 합산액 - 기본공제 금액]
• 1세대 1주택자는 12억 원을, 다주택자는 9억 원을 뺍니다.

▶ STEP 3: 공정시장가액비율 곱하기 (과세표준 산출)

• [(공시가격 합산액 - 기본공제 금액) × 공정시장가액비율] = 과세표준
• '공정시장가액비율'은 세금을 매기기 위해 공시가격에 적용하는 할인율 같은 개념입니다. **2025년 현재 주택분은 60%**가 적용됩니다. (이 비율은 정부 정책에 따라 변동될 수 있습니다.)

▶ STEP 4: 과세표준에 세율 곱하기 (종부세 산출세액 계산)

• [과세표준 × 세율 - 누진공제액] = 종부세 산출세액
• 아래의 2025년 최신 세율표를 적용하여 계산합니다.

▶ STEP 5: 이미 낸 재산세 공제하기

• 이중과세를 막기 위해, 이미 납부한 재산세 중 종부세와 겹치는 부분만큼을 빼줍니다. (계산이 복잡하여 홈택스 등에서 자동 계산)

▶ STEP 6: 세액공제 적용하기 (1세대 1주택자만 해당!)

• 1세대 1주택자는 추가로 나이와 보유 기간에 따라 세금을 더 깎아줍니다.
  • 연령별 공제: 만 60세 이상 ~ 65세 미만(20%), 만 65세 이상 ~ 70세 미만(30%), 만 70세 이상(40%)
  • 장기보유 공제: 5년 이상 ~ 10년 미만(20%), 10년 이상 ~ 15년 미만(40%), 15년 이상(50%)
• 두 공제는 합산하여 최대 80% 한도 내에서 적용됩니다.

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3. 2025년 최신 종합부동산세 세율표 (주택분)

2023년부터 다주택자 중과세율이 폐지되어, 2주택 이하와 3주택 이상(조정대상지역 2주택 포함)의 세율이 동일하게 적용됩니다.

과세표준세율누진공제액

3억원 이하	0.5%	-
3억원 초과 ~ 6억원 이하	0.7%	60만원
6억원 초과 ~ 12억원 이하	1.0%	240만원
12억원 초과 ~ 25억원 이하	1.3%	600만원
25억원 초과 ~ 50억원 이하	1.5%	1,100만원
50억원 초과 ~ 94억원 이하	2.0%	3,600만원
94억원 초과	2.7%	10,180만원

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4. 실제 계산 예시 (이해 쏙쏙!)

[사례 1] 1세대 1주택자 (단독명의)

• A씨 (만 62세, 15년 보유), 공시가격 20억 원 아파트 1채 소유

1. 공시가격: 20억 원
2. 기본공제: 20억 원 - 12억 원 = 8억 원
3. 과세표준: 8억 원 × 60% = 4억 8,000만 원
4. 산출세액: (4억 8,000만 원 × 0.7%) - 60만 원 = 276만 원
5. 재산세 공제: (계산 복잡하여 생략, 홈택스 자동 계산)
6. 세액공제: 연령별(20%) + 장기보유(50%) = 70%
   • 최종 공제액: 276만 원 × 70% = 193.2만 원
7. 납부할 종부세(근사치): 276만 원 - 193.2만 원 - (재산세 공제액) = 약 82.8만 원 - α

[사례 2] 부부 공동명의 (1주택자)

• B부부, 공시가격 20억 원 아파트 1채 공동명의(50:50) 소유

1. 인당 공시가격: 10억 원
2. 기본공제: 10억 원 - 9억 원(개인별 공제) = 1억 원
3. 인당 과세표준: 1억 원 × 60% = 6,000만 원
4. 인당 산출세액: 6,000만 원 × 0.5% = 30만 원
5. 부부 합산 납부할 종부세(근사치): 30만 원 × 2명 - (재산세 공제액) = 약 60만 원 - α (단, 공동명의자는 1세대 1주택자 세액공제를 받을 수 없어, 고령/장기보유 시 단독명의가 더 유리할 수도 있음)

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5. 합법적인 종부세 절세 전략

1. 부부 공동명의 적극 활용: 1주택자의 경우, 공제 한도가 12억에서 18억으로 크게 늘어나는 가장 기본적인 절세법입니다. (단, 고령/장기보유 세액공제를 고려하여 유불리 확인 필요)
2. 과세기준일(6월 1일) 활용: 주택을 매도할 계획이라면, 5월 31일까지 잔금을 받고 소유권 이전을 마쳐야 그해 종부세를 피할 수 있습니다. 반대로 매수자는 6월 2일 이후에 잔금을 치르는 것이 유리합니다.
3. 증여를 통한 인별 과세 활용: 자녀 등에게 미리 증여하여 개인별 공제 한도(9억 원)를 활용, 전체적인 세대 합산 종부세 부담을 줄일 수 있습니다. (증여세와 비교하여 신중히 결정)

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결론: 종부세, 아는 만큼 줄일 수 있습니다.

종합부동산세는 복잡하고 어렵게 느껴지지만, 그 구조를 이해하면 내년에 납부할 세금을 충분히 예측하고 대비할 수 있습니다. 매년 발표되는 공시가격에 관심을 갖고, '홈택스'나 '위택스'의 모의계산 서비스를 활용해보는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

하지만 이는 일반적인 계산법일 뿐, 개인의 수많은 변수에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 전략적인 절세 계획을 세우기 위해서는 세무사 등 전문가와의 상담이 비용이 아닌 '투자'가 될 수 있다는 점을 꼭 기억하시길 바랍니다.

오늘 포스팅이 여러분의 세금 걱정을 덜어드리는 데 도움이 되었기를 바랍니다! 😊