전세계약 중도해지 알아보기

[2025년 최신] 전세계약 중도해지, 임차인 vs 임대인 필독! (위약금, 보증금 반환 총정리)

안녕하세요, 부동산 관련 유용한 정보를 전해드리는 블로거 랜드마스터 입니다. 😊 '최소 2년'이라는 전세계약 기간, 살다 보면 갑작스러운 이직이나 이사, 또는 예상치 못한 사정으로 계약을 다 채우지 못하고 중도에 해지해야 하는 경우가 생기곤 합니다.

이럴 때 임차인(세입자)과 임대인(집주인)은 어떻게 대처해야 할까요? 혹시 모를 위약금이나 보증금 반환 문제로 골치 아픈 분쟁을 겪지 않으려면 양측 모두 정확한 내용을 알고 있는 것이 중요합니다.

오늘은 전세계약 중도해지의 모든 것에 대해, 임차인과 임대인의 입장을 나누어 핵심만 쏙쏙 알려드리겠습니다.

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🙋‍♀️ 임차인(세입자)이 계약을 중도해지 하고 싶을 때

가장 흔한 경우죠. 보통 임차인의 개인적인 사정으로 계약기간 만료 전에 이사를 가야 할 때입니다.

✅ 원칙: 임대인의 동의가 필수!

가장 중요한 원칙입니다. 임차인의 개인 사유로 인한 중도해지는 법적으로 보장된 권리가 아닙니다. 따라서, 계약서에 별도의 중도해지 특약이 없는 한, 임대인의 동의 없이는 일방적으로 계약을 해지하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다.

✅ 현실적인 해결 방법: 새로운 임차인 구하기

임대인이 중도해지에 동의해주는 가장 일반적인 조건은 바로 **'새로운 임차인을 구해놓고 나가는 것'**입니다. 임대인 입장에서는 보증금을 돌려주기 위한 자금을 마련해야 하고, 집이 비어있는 동안의 손실을 막아야 하기 때문이죠.

▶ 중도해지 절차 (상호 합의 시)

1. 임대인에게 중도해지 의사 전달: 사정이 생기는 즉시 임대인에게 연락하여 정중하게 상황을 설명하고 중도해지에 대한 동의를 구합니다.
2. 새로운 임차인 구하기: 임대인의 동의 하에, 현재 거주 중인 집을 새로운 임차인에게 보여주고 계약이 성사되도록 협조합니다.
3. 새로운 임차인과의 계약 체결: 임대인과 새로운 임차인이 전세 계약을 체결합니다.
4. 보증금 정산 및 이사: 새로운 임차인에게 잔금을 받는 날, 임대인은 기존 임차인에게 보증금을 반환하고, 기존 임차인은 이사를 나갑니다.

▶ 비용 부담 문제: 중개보수(복비)는 누가?

• 원칙: 계약을 중도에 해지하는 원인을 제공한 측이 부담하는 것이 관례입니다. 즉, 임차인의 사정으로 중도퇴실하는 것이므로, 새로운 계약에 대한 부동산 중개보수는 기존 임차인이 부담하게 됩니다.
• 위약금: 법적으로 정해진 위약금은 없습니다. 하지만 당사자 간 합의에 따라 소정의 위약금을 지불하기로 약정할 수는 있습니다. 다만, 새로운 임차인을 구해주고 중개보수까지 부담했다면 추가적인 위약금을 요구하는 경우는 드뭅니다.

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🤷‍♂️ 임대인(집주인)이 계약을 중도해지 하고 싶을 때

임대인이 계약기간 중 임차인을 내보내고 싶어 하는 경우는 흔치 않지만, 불가능한 것은 아닙니다.

✅ 원칙: 임차인의 동의 또는 명백한 귀책사유 필요!

임대인 역시 임차인의 동의 없이는 일방적으로 계약을 해지할 수 없습니다. 주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 위해 최소 2년의 거주 기간을 강력하게 보장하기 때문입니다.

다만, 아래와 같이 임차인에게 명백한 계약 위반(귀책사유)이 있는 경우에는 계약을 해지할 수 있습니다.

• 월세를 2기 이상 연체했을 때 (상가는 3기)
• 임대인의 동의 없이 주택을 다른 사람에게 전대(재임대)했을 때
• 주택을 계약 목적과 다른 용도(예: 주거용 주택을 불법 영업장으로 사용)로 사용했을 때
• 고의나 중대한 과실로 주택을 파손했을 때

이러한 사유가 발생하면 임대인은 계약 해지를 통보하고, 임차인은 집을 비워주어야 합니다.

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📜 "이럴 땐 가능!" 법적으로 중도해지가 가능한 특별한 경우

위에서 설명한 '상호 합의'나 '귀책사유' 외에, 법적으로 계약 중도해지가 가능한 예외적인 상황들이 있습니다.

1. 묵시적 갱신이 된 경우

• '묵시적 갱신'이란? 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약 갱신이나 해지에 대한 통보를 하지 않으면, 이전과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되는 것을 말합니다.
• 임차인의 권리: 묵시적 갱신이 된 후에는 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다.
• 효력 발생: 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생합니다. 이 경우, 새로운 임차인을 구하는 비용(중개보수)을 기존 임차인이 부담할 필요가 없습니다. 임대인은 3개월 후에 보증금을 반환해야 합니다.

2. 계약갱신요구권을 사용한 경우

• 2020년 7월 31일 이후 체결되거나 갱신된 계약부터 적용되는 임차인의 계약갱신요구권(2+2년)을 사용한 경우도 묵시적 갱신과 동일하게 적용됩니다. 즉, 갱신된 계약 기간 중에는 임차인이 언제든지 해지를 통보할 수 있고, 3개월 후에 효력이 발생합니다.

3. 계약 전 몰랐던 중대한 하자가 있는 경우

• 누수, 곰팡이, 소음 등 도저히 정상적인 거주가 불가능할 정도의 중대한 하자가 있는데도 임대인이 수리를 해주지 않는 경우, 임차인은 계약 해지를 주장하고 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. (단, '중대한 하자'에 대한 입증 책임은 임차인에게 있습니다.)

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✨ 중도해지 시 원만한 합의를 위한 꿀팁

1. 소통이 핵심: 문제가 발생했을 때 무작정 통보하기보다, 상대방의 입장을 고려하여 정중하게 대화로 풀어가는 것이 가장 좋습니다.
2. 모든 합의는 서면으로: 중도해지 날짜, 보증금 반환 시점, 중개보수 부담 주체 등 합의된 내용은 반드시 문자 메시지나 합의서 등 서면으로 남겨두어 추후 분쟁을 예방하세요.
3. 새로운 임차인 적극적으로 구하기: 임차인 입장에서는 최대한 빨리 보증금을 돌려받기 위해, 임대인 입장에서는 공실 기간을 줄이기 위해 양측 모두 새로운 임차인을 찾는 데 적극적으로 협력하는 것이 좋습니다.

결론적으로, 전세계약 중도해지는 법적 권리가 아닌 '당사자 간의 합의' 영역에 가깝습니다. 서로의 상황을 이해하고 손실을 최소화하는 방향으로 원만하게 협의하는 것이 최선의 해결책입니다. 부득이하게 계약을 중도에 해지해야 한다면, 오늘 알려드린 내용을 바탕으로 슬기롭게 대처하시길 바랍니다!